这两天,深圳又出大新闻

  深圳灼烁的一个网红盘金融街(000402,股吧)华发融御,刚刚拿到394套屋子的预售证,就引起跨越3000位意向购房者抢房。

  想要认筹的购房者,当天晚上就在售楼处外面提前排起了长队。最后由于人太多,还引来了警员清场。

  在这些购房者疯抢的同时,我好像看到灼烁成为了一台韭菜收割机。

  为什么灼烁会泛起抢房征象?

  1. 倒挂1-2万/�的价差,买到赚到

  这次开盘的金融街华发融御,价钱与周边二手房有1-2万/�的价差。

  华发融御的立案均价约5.09万/�,单价区间在4.7-5.4万/�,而且还带装修。

  而对面的龙光玖龙台,二手房均价已经去到7.3万/�,这两者之间是整整2万多/平的价钱倒挂空间!

  虽然龙光玖龙台现在已经没有在售房源,但查看历史成交纪录,成交价也在6.4-6.9万/�之间,跟5.1万/�比,仍有1.3-1.8/�的价差。一套屋子,转个手就是一百多两百万的套利空间。

  跟四周的其它楼盘比,同样存在高额价差。四周的深房传麒,二手房均价6.8万/�;灼烁大第,二手房7.1万/�。

  这样一对照,买到就是赚到,谁不抢?

  2. 高峻上的科学城定位

  在最近获批的《深圳灼烁科学城空间计划纲要》中,政府确立了灼烁“竞争力影响力卓越的天下一流科学城” 的高端战略定位,深圳北部中央似乎非灼烁莫属了。

  凭据计划,灼烁科学城将是种种基础科学研究、提升源头创新能力的焦点引擎,还要建国家科学中央,怎么听怎么高峻上。

  在另一份文件中,还提出了灼烁科学城三步走的目的,到2025年,就开端形成天下级科学城的焦点功效。

  计划有了,时间节点有了,房价不卖贵一点,都对不住这么高峻上的定位。

  3. 地铁的从无到有

  灼烁有2条地铁线将通,一条是6号线,线路从深圳北站至松岗站,途经龙华区、灼烁区、宝安区,可以通过龙华线换乘至福田中央区,预计今年就能通车。

  6号线一旦开通,就是实现灼烁地铁从0到1的突破。地铁一响,房价万两,这个原理人人都懂。

  另一条是13号线,毗邻深圳湾口岸与公明,1期终点站到石岩,预计2022年底通车。而延伸到灼烁的二期,开工建设时间还未确定。

  一通看下来,灼烁计划又好,预期又高,另有这么大的倒挂机遇。这是洼地啊,现在不买,更待何时?

  以上全错!

  现在灼烁的房价,已经被透支了!

  1. 空有计划,没有落地

  是的,灼烁的计划很有高峻上,但空有高峻上的计划是没用的,你得有落地的产业才行啊。

  而灼烁的产业落地了吗?

  下图是我统计的2015-2020年时代,灼烁招拍挂的工业用地。我们来看看,都是被什么类型的企业拿走的:租赁商服、制造、显示屏、电子烟、农产品(000061,股吧)、锂电池、线路板、钟表……

  除了遐想、大疆灵眸、欧菲光(002456,股吧)科少数几个,其它的险些都是劳动密集型产业,大多数都是制造业。

  这样的灼烁,与其说是科学城,倒不如说是个工业园。

  真正高等大气上档次的产业是怎样的?

  我们来看看前海,这里拿地的都是些什么企业:创维、新天下生长、中英人寿、中粮资源、周大福、顺丰、嘉里控股、信义团体等。要么是金融,要么是IT互联网,要么就是总部经济

  相比之下,灼烁拿什么兑现所谓的“天下一流科学城”?

  人人要明了,一个区域的生长,不能只看计划,更关键是产业计划能否落地。区域的产业,代表了它未来的人群购买力,代表了这个区域屋子未来的价值高度。

  2.远郊地铁,不足以支持现在的价钱

  从灼烁中央,到南山中央的科技园,通勤距离要31公里,到福田中央的会展中央,通勤距离要34公里。通勤时间都要一个小时以上,这个距离对于面积只有2000平方公里的深圳来说,已经很远了。

  相比之下,比灼烁更近的石岩、观澜、民治等板块,也有地铁,也就5-6万/平的价钱,价值基础岂非不更坚实?

  从另一个角度来看,6万/平的价钱,都已经可以买到市中央的罗湖,虽然屋子老旧了一点,但罗湖是市中央啊,配套成熟,交通便利。若是你是在市区上班,买来自住的,买罗湖不比灼烁舒适得多?

  单纯一个版块的价钱剖析,欠好判断价钱是否过高或过低,但只要跟其它板块一对比,孰优孰劣,高下立判。

  没有高端产业支持的远郊灼烁,纵然有地铁,也只能成为个睡城,再怎么涨,都没理由比市区焦点地段更贵。

  3.价值透支下的笋盘,并没有想象中的那么笋

  若是版块都卖到六七万,那5万的价钱简直称得上笋盘。但这个版块真的值六七万吗?一对比罗湖,你就知道不值了。

  5万/平,本应是这里的正常价钱。效果由于观点的炒作,让一些楼盘炒到了6万多的价钱,现在正常的5万,反而变成了笋盘,有了一万多的溢价空间。

  实在,这只不过是正常价钱而已。

  购房者疯狂抢房,但政府是很苏醒的。

  昨天,灼烁拍了一块地,就在华发融御的2公里之外,旁边就是在建地铁站长圳,妥妥的地铁上盖。

  效果这块地,限价只是4.75万/平(不含装修),纵然算上装修,5万/平也就差不多了。

  一旦这个项目入市,又是一个低价楼盘打击,旁边楼盘六七万的价钱还站得住?

  买了均价5万的倒挂盘,不算踩坑,究竟简直比周边有显著的价差。但若是因此而高估了灼烁的价值,真的以为灼烁值6-7万,那才是真的被坑。

  4.其它地方有更大的投资机遇

  六七万/平的房价是什么观点?只要一半的价钱,已经可以买到强二线都会最好的地段。

  武汉市中央,普遍2万多/平,险些没有3万以上;重庆两滨一嘴,2万多;成都主城区,2万多……

  武汉市区新居价钱

  这些强二线的焦点地段,现在才不到3万/平。而灼烁,只是深圳的远郊区,已经卖到六万/平。同样房价翻一番,你以为哪个更容易?

  在一波波的计划和观点的炒作下,灼烁被推上了风口浪尖,市场情绪一浪热过一浪。灼烁是一个个例,但绝不是唯一一个,在每个都会都有这样炒上来的板块。

  看完这篇文章,希望能对人人有所启发。永远不要被市场情绪牵着鼻子走,而是要深耕板块价值,用理性去解读房产。云云,才气买对房,买好房。

  关注大胡子说房,一起携手,读懂楼市。

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(责任编辑:何一华 HN110),

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